LIBOR, joka oli aikoinaan tärkein luku rahoitusmarkkinoilla, katoaa historiasta kesäkuun 2023 jälkeen, eikä sitä enää käytetä lainojen hinnoitteluun.

Vuodesta 2022 alkaen monien asuntolainanantajien muuttuvakorkoiset lainat on sidottu indeksiin – SOFR-indeksiin.

Miten SOFR vaikuttaa vaihtuviin lainakorkoihin? Miksi SOFRia pitäisi käyttää LIBORin sijaan?

Tässä artikkelissa selitämme, mitä SOFR tarkalleen ottaen on ja mitkä ovat tärkeimmät huolenaiheet muuttuvien korkojen laskennassa.

 

Vaihtuvakorkoiset asuntolainat (ARM)

Nykyisten korkeiden korkojen vuoksi monet ihmiset valitsevat muuttuvakorkoisia lainoja, jotka tunnetaan myös nimellä ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Termi ”muuttuva” tarkoittaa, että korko muuttuu lainan takaisinmaksun aikana: Kiinteä korko sovitaan muutamaksi ensimmäiseksi vuodeksi, kun taas jäljellä olevien vuosien korkoa tarkistetaan säännöllisin väliajoin (yleensä kuuden kuukauden tai vuoden välein).

Esimerkiksi 5/1 ARM tarkoittaa, että korko on kiinteä ensimmäiset viisi vuotta ja muuttuu sen jälkeen vuosittain.

Kelluvassa vaiheessa korkotason muutokselle on kuitenkin myös yläraja (katot), esim. 5/1 ARM:n perässä on yleensä kolminumeroinen luku 2/1/5.

·Luku 2 viittaa korkotarkistuksen alkupäähän (alkupään tarkistuskatto). Jos alkupään korkokanta ensimmäisten viiden vuoden ajan on 6 %, kuudennen vuoden korkokatto ei saa ylittää 6 % + 2 % = 8 %.

·Numero 1 viittaa kunkin korkomuutoksen ylärajaan ensimmäistä lukuun ottamatta (seuraavien muutosten yläraja), eli enintään 1 % kutakin korkomuutosta kohden vuodesta 7 alkaen.

·Luku 5 viittaa korkomuutosten ylärajaan koko laina-aikana (eli korkotason muutoskatto), eli korko ei saa ylittää 6 % + 5 % = 11 % 30 vuoden aikana.

Koska ARM-laskelmat ovat monimutkaisia, lainanottajat, jotka eivät tunne ARM-malleja, joutuvat usein pulaan! Siksi on erittäin tärkeää, että lainanottajat ymmärtävät, miten vaihtuva korko lasketaan.

 

Mitkä ovat SOFR:n tärkeimmät huolenaiheet vaihtuvaa korkoa laskettaessa?

5/1 ARM-korolla viiden ensimmäisen vuoden kiinteää korkoa kutsutaan aloituskoroksi, ja kuudennesta vuodesta alkaen korko on täysin indeksoitu korko, joka lasketaan indeksin ja marginaalin kaavalla, jossa marginaali on kiinteä ja indeksi on yleensä 30 päivän keskimääräinen SOFR.

Jos marginaali on 3 % ja nykyinen 30 päivän keskimääräinen SOFR on 4,06 %, korko kuudentena vuonna olisi 7,06 %.

Mikä tämä SOFR-indeksi tarkalleen ottaen on? Aloitetaan sillä, miten vaihtuvakorkoiset lainat syntyvät.

Lontoossa 1960-luvulla, kun inflaatio oli räjähdysmäisessä nousussa, yksikään pankki ei ollut halukas myöntämään pitkäaikaisia ​​lainoja kiinteillä koroilla, koska inflaatio oli nousussa ja korkoihin liittyi merkittävä nousuriski.

Tämän ongelman ratkaisemiseksi pankit loivat muuttuvakorkoisia lainoja (ARM).

Jokaisena uudelleenkorotuspäivänä yksittäiset syndikaatin jäsenet laskevat yhteen lainakustannuksensa uudelleenkoron viitteeksi ja säätävät veloitettavaa korkoa vastaamaan rahoituskustannuksia.

Ja tämän koron nollauskoron viite on LIBOR (London Interbank Offered Rate), josta usein puhutaan – indeksi, johon on aiemmin toistuvasti viitattu muuttuvien korkojen laskennassa.

Vuoteen 2008 asti, finanssikriisin aikana, jotkut pankit olivat haluttomia tarjoamaan korkeampia lainakorkoja peitelläkseen omaa rahoituskriisiään.

Tämä paljasti LIBORin suurimmat heikkoudet: LIBORia kritisoitiin laajalti siitä, ettei sillä ollut todellista transaktiopohjaa ja että sitä oli helppo manipuloida. Siitä lähtien pankkien välinen lainankysyntä on laskenut jyrkästi.

Vastauksena LIBORin katoamisriskiin Yhdysvaltain keskuspankki perusti vuonna 2014 vaihtoehtoisten viitekorkojen komitean (ARRC) etsimään uutta viitekorkoa LIBORin korvaamiseksi.

Kolmen vuoden työn jälkeen ARRC valitsi virallisesti vakuudellisen yön yli -rahoituksen koron (SOFR) korvaavaksi koroksi kesäkuussa 2017.

Koska SOFR perustuu valtionlainojen takaamien repomarkkinoiden yön yli -korkoon, luottoriskiä ei juurikaan ole; ja se lasketaan transaktiohinnan perusteella, mikä tekee manipuloinnista vaikeaa; lisäksi SOFR on rahamarkkinoilla eniten vaihdettu tyyppi, joka heijastaa parhaiten rahoitusmarkkinoiden korkotasoa.

Siksi vuodesta 2022 alkaen SOFR-standardia käytetään useimpien vaihtuvakorkoisten lainojen hinnoittelun standardina.

 

Mitä etuja on vaihtuvakorkoisesta asuntolainasta?

Yhdysvaltain keskuspankki (Federal Reserve) on parhaillaan koronnostosyklissä ja 30 vuoden kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat korkealla tasolla.

Jos inflaatio kuitenkin laskee merkittävästi, keskuspankki siirtyy koronlaskusykliin ja asuntolainojen korot palautuvat normaalille tasolle.

Jos markkinakorot laskevat tulevaisuudessa, lainanottajat voivat tehokkaasti vähentää takaisinmaksukustannuksia ja hyötyä alhaisemmista koroista ilman uudelleenrahoitusta valitsemalla vaihtuvakorkoisen lainan.

Lisäksi vaihtuvakorkoisissa lainoissa on tyypillisesti alhaisemmat korot sitoumusjakson aikana kuin muissa määräaikaisissa lainoissa ja suhteellisen pienemmät kuukausierät.

Joten nykyisessä tilanteessa vaihtuvakorkoinen laina olisi hyvä vaihtoehto.