LIBOR, aikoinaan rahoitusmarkkinoiden tärkein numero, katoaa historiasta kesäkuun 2023 jälkeen, eikä sitä enää käytetä lainojen hinnoitteluun.

Vuodesta 2022 alkaen monien asuntolainanantajien säädettäväkorkoiset lainat on sidottu indeksiin – SOFR:ään.

Miten SOFR vaikuttaa vaihtuviin lainoihin?Miksi SOFR:ää pitäisi käyttää LIBORin sijasta?

Tässä artikkelissa selitämme, mitä SOFR tarkalleen ottaen on ja mitkä ovat tärkeimmät huolenaiheet laskettaessa säädettäviä korkoja.

 

Säädettäväkorkoiset asuntolainat (ARM)

Nykyisten korkeiden korkojen vuoksi monet ihmiset valitsevat säädettäväkorkoisia lainoja, jotka tunnetaan myös nimellä ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Termi "säädettävä" tarkoittaa, että korko muuttuu lainan takaisinmaksuvuosien aikana: Ensimmäisiksi vuodeksi sovitaan kiinteä korko, kun taas jäljellä olevien vuosien korkoa tarkistetaan säännöllisin väliajoin (yleensä kuuden kuukauden välein). tai vuosi).

Esimerkiksi 5/1 ARM tarkoittaa, että korko on kiinteä ensimmäisen 5 takaisinmaksuvuoden ajan ja muuttuu vuosittain sen jälkeen.

Kelluvan vaiheen aikana koronsäätö on kuitenkin myös rajattu (caps), esim. 5/1 ARM seuraa yleensä kolminumeroinen luku 2/1/5.

·2 viittaa koron oikaisun alkukattoon (alkukorjauksen yläraja).Jos alkuperäinen korkotasosi ensimmäisten 5 vuoden aikana on 6 %, kuudennen vuoden yläraja ei saa ylittää 6 % + 2 % = 8 %.

·1 viittaa kunkin koronmuutoksen ylärajaan ensimmäistä lukuun ottamatta (katto myöhempiä oikaisuja varten), eli enintään 1 % jokaisesta vuodesta 7 alkavasta koronmuutoksesta.

·5 viittaa koko laina-ajan koronmuutosten ylärajaan (elinikäinen korjauskatto), eli korko ei saa ylittää 6 % + 5 % = 11 % 30 vuoden ajan.

Koska ARM:n laskelmat ovat monimutkaisia, lainanottajat, jotka eivät tunne ARM:ia, putoavat usein aukkoon!Siksi lainanottajien on erittäin tärkeää ymmärtää, miten vaihtuva korko lasketaan.

 

Mitkä ovat SOFR:n tärkeimmät huolenaiheet kelluvaa korkoa laskettaessa?

5/1 ARM:lle ensimmäisen 5 vuoden kiinteää korkoa kutsutaan aloituskoroksi ja kuudennesta vuodesta alkavaa korkoa on täysin indeksoitu korko, joka lasketaan indeksi + marginaalilla, jossa marginaali on kiinteä ja indeksi on yleensä 30 päivän keskimääräinen SOFR.

Kun marginaali on 3 % ja nykyinen 30 päivän keskimääräinen SOFR on 4,06 %, kuudennen vuoden korko olisi 7,06 %.

Mikä tämä SOFR-indeksi oikein on?Aloitetaan siitä, kuinka säädettäväkorkoiset lainat syntyvät.

Lontoossa 1960-luvulla, kun inflaatio kiihtyi pilviin, yksikään pankki ei ollut halukas myöntämään pitkäaikaisia ​​kiinteäkorkoisia lainoja, koska ne olivat keskellä nousevaa inflaatiota ja korkojen nousun riski oli merkittävä.

Tämän ongelman ratkaisemiseksi pankit loivat säädettäväkorkoisia lainoja (ARM).

Jokaisena nollauspäivänä yksittäiset syndikaatin jäsenet yhdistävät vastaavat lainakustannukset nollauskoron viitteeksi ja mukauttavat veloitettavaa korkoa vastaamaan varojen kustannuksia.

Ja tämän nollauskoron viite on LIBOR (London Interbank Offered Rate), josta kuulet usein – indeksi, johon on viitattu toistuvasti aiemmin laskettaessa säädettäviä korkoja.

Vuoteen 2008 asti, finanssikriisin aikana, jotkut pankit olivat haluttomia lainaamaan korkeampia lainakorkoja peittääkseen oman rahoituskriisinsä.

Tämä paljasti LIBORin suurimmat heikkoudet: LIBORia kritisoitiin laajalti siitä, ettei sillä ollut todellista transaktiopohjaa ja sitä on helppo manipuloida.Sen jälkeen pankkien välinen lainanotto on laskenut jyrkästi.

LIBORin katoamisriskin vuoksi Federal Reserve perusti Alternative Reference Rates Committeen (ARRC) vuonna 2014 löytääkseen uuden viitekoron LIBORin tilalle.

Kolmen vuoden työskentelyn jälkeen ARRC valitsi virallisesti suojatun yön rahoituskoron (SOFR) korvauskoroksi kesäkuussa 2017.

Koska SOFR perustuu yön yli -korkoon Treasury-vakuudellisten repomarkkinoiden, luottoriskiä ei ole juuri lainkaan.ja se lasketaan käyttämällä kauppahintaa, mikä tekee manipuloinnista vaikeaa;Lisäksi SOFR on rahamarkkinoiden eniten vaihdettu tyyppi, joka voi parhaiten kuvastaa rahoitusmarkkinoiden korkotasoa.

Siksi vuodesta 2022 alkaen SOFR:ää käytetään useimpien vaihtuvakorkoisten lainojen hinnoittelun standardina.

 

Mitä etuja säädettäväkorkoisesta asuntolainasta on?

Federal Reserve on tällä hetkellä koronnostosyklissä, ja 30 vuoden kiinteät asuntolainojen korot ovat korkealla.

Jos inflaatio kuitenkin hidastuu merkittävästi, Federal Reserve siirtyy koronlaskusykliin ja asuntolainojen korot palaavat normaalille tasolle.

Jos markkinakorot laskevat tulevaisuudessa, lainanottajat voivat tehokkaasti vähentää takaisinmaksukuluja ja hyötyä alhaisemmista koroista ilman, että heidän tarvitsee uudelleenrahoittaa valitsemalla säädettäväkorkoisen lainan.

Lisäksi säädettäväkorkoisten lainojen korkosidonnaisuusaika on tyypillisesti alhaisempi kuin muilla määräaikaisilla lainoilla ja suhteellisen pienemmät ennakkomaksut kuukausittain.

Joten nykytilanteessa vaihtuvakorkoinen laina olisi hyvä valinta.