Edistyneet taktiikat DSCR-hyväksyttyjen CES-lainojen käyttämiseen sijoitusten skaalaamiseen

Kokeneille kiinteistösijoittajille suljetut toiset lainat (CES) kelpaavat velanhoitokatteen (DSCR-koodi) ovat strateginen työkalu muiden kuin omistusasuntojen skaalaamiseen. Nämä kiinteistötuloihin perustuvat lainat valjastavat vuokratulovirtaa ohittaen henkilökohtaiset tulotarkastukset kassavirtaperusteisella lainanannolla. Sukelletaanpa edistyneisiin taktiikoihin, joilla CES-lainoja voidaan hyödyntää salkun kasvattamiseen.

CES-laina on määräaikainen toinen asuntolaina, joka on räätälöity ei-omistusasuntolainoille. Lainan kelpoisuus perustuu velkakattavuuteen (DSCR). Velkakattavuudessa (Debt Service Coverage Ratio) verrataan kiinteistön vuokratuloja sen velkoihin, mukaan lukien ensimmäisen ja toisen asuntolainan maksut. DSCR-luku 1,25 viestii vahvasta kassavirrasta, mikä oikeuttaa sijoittajat suljettuihin toisiin lainoihin ilman henkilökohtaisten tulojen varmennusta. Tämä kassavirtaan perustuva lainamenetelmä antaa sijoittajille mahdollisuuden keskittyä kiinteistön tuottoon henkilökohtaisen talouden sijaan.

Yksi taktiikka on käyttää piggyback ok -rakenteita vipuvaikutuksen maksimoimiseksi. CES-lainan yhdistäminen ensimmäiseen asuntolainaan voi rahoittaa jopa 85 % kiinteistön arvosta, mikä vähentää alkukustannuksia. 600 000 dollarin vuokralla 450 000 dollarin ensimmäisellä asuntolainalla ja 90 000 dollarin suljetulla toisella lainalla jää vain 60 000 dollaria käsirahaa, mikä vapauttaa pääomaa useampiin kauppoihin. Toinen strategia on rahoittaa remontteja CES-lainoilla vuokrien nostamiseksi ja DSCR:n parantamiseksi tulevaa rahoitusta varten.

Ulkomaalaisten saatavilla olevat vaihtoehdot avaavat ovia kansainvälisille sijoittajille. Ulkomaalainen voi käyttää CES-lainaa rahoittaakseen yhdysvaltalaisen moniperhekiinteistön, jonka DSCR-arvo on 1,4, pelkästään vuokratulojen perusteella. Tämä henkilökohtaisten tulojen varmentamista vaatimaton malli yksinkertaistaa rajat ylittävää sijoittamista, koska lainanantajat asettavat kiinteistötuloihin perustuvat lainat etusijalle paikallisten tulojen varmentamisen sijaan.

Kokeneet sijoittajat voivat käyttää CES-lainoja myös käteisnostolainoihin. Käyttämällä korkean tuoton vuokrakohteen omaa pääomaa suljettu toinen laina voi rahoittaa uusia ostoksia häiritsemättä alhaisen koron ensimmäisiä asuntolainoja. Esimerkiksi 200 000 dollarin CES-laina vakiintuneeseen kiinteistöön voisi rahoittaa toisen vuokrakohteen, mikä vahvistaisi muiden kuin omistusasuntojen lainasalkkuja.

Riskeihin kuuluvat korkeammat CES-lainakorot ja mahdolliset DSCR:n laskut tyhjien asuntojen vuoksi, joten sijoittajien tulisi suunnata kohteeksi korkean vuokratason markkinat. Lainanantajat voivat myös asettaa lainasummille (esim. 500 000 dollaria) tai CLTV:lle 75 %:n rajan. Silti, koska niihin liittyy riittävä joustavuus ja ulkomaalaisten käytettävissä oleva rahoitus, DSCR-hyväksytyt suljetut toiset lainat ovat voimanpesä kassavirtaperusteisen lainanoton skaalaamiseen.