Kuinka CES-lainat käyttävät DSCR:ää sijoituskiinteistöjen rahoittamiseen

Kiinteistösijoittajille suljettu toinen laina (Closed-End Second Loan, CES) tarjoaa ainutlaatuisen tavan rahoittaa muita kuin omistusasuntoja ilman henkilökohtaisia ​​tuloja. Käyttämällä velanhoitokatesuhdetta (DSCR-koodi) näiden kiinteistötuloihin perustuvien lainojen on tarkoitus keskittyä vuokratuloihin perustuvaan kassavirtaan, mikä tekee niistä ihanteellisia sijoitussalkkujen skaalaamiseen. Tarkastellaanpa, miten CES-lainat toimivat kassavirtaperusteisessa lainanannossa ja miksi ne ovat mullistavia.

CES-laina on määräaikainen toinen asuntolaina, joka ei salli lisälainojen nostoa. Sitä käytetään usein ensisijaisen lainan rinnalla muissa kuin omistusasuntolainoissa. Toisin kuin perinteiset toiset asuntolainat, jotka saattavat vaatia henkilökohtaisten tulojen todisteita, suljettu toinen sijoituskiinteistölaina hyödyntää velkakattosuhdetta (DSCR) kelpoisuuden arvioinnissa. Velkakattosuhde mittaa kiinteistön vuotuisia vuokratuloja sen velkavelvoitteisiin nähden, mukaan lukien sekä ensimmäisen että toisen asuntolainan maksut (pääoma, korot, verot, vakuutukset ja asunto-osakeyhtiömaksut). Velkakattosuhde, joka on 1,0 tai korkeampi, osoittaa, että kiinteistön tulot kattavat sen velat, ja lainanantajat yleensä suosivat 1,25:tä kassavirtaperusteisissa lainoissa.

Tämä lähestymistapa, jossa ei vaadita henkilökohtaisten tulojen varmentamista, on merkittävä haittapuoli. Sijoittajat eivät tarvitse W-2-lomakkeita tai veroilmoituksia; sen sijaan lainanantajat arvioivat kiinteistön vuokrauspotentiaalin, mikä tekee CES-lainoista saatavilla myös niille, joilla on monimutkainen talous. Lainat ovat saatavilla myös ulkomaalaisille, minkä ansiosta kansainväliset sijoittajat voivat hyödyntää Yhdysvaltain kiinteistöjä ilman paikallisia tulotietoja. Esimerkiksi ulkomaalainen voi saada CES-lainan vuokrakiinteistöön, joka tuottaa 4 000 dollaria kuukaudessa ja jonka DSCR on 1,3, ohittaen henkilökohtaisten tulojen rajoitukset.

Piggyback ok -rakenteet lisäävät joustavuutta. Suljettu toinen laina voi kattaa käsirahan tai remontit, ja se yhdistetään ensimmäiseen asuntolainaan alkukustannusten vähentämiseksi. Kuvittele sijoittaja, joka tähtää 500 000 dollarin vuokrakiinteistöön: ensimmäinen asuntolaina kattaa 75 % (375 000 dollaria) ja CES-laina rahoittaa loput 20 % (100 000 dollaria), jolloin käsirahaa jää vain 5 %. Tämä...Varatalikviditeettiä lisäinvestointeja varten.

DSCR-pohjaisiin CES-lainoihin liittyy kuitenkin rajoituksia. Toissijaisten asuntolainojen korot ovat usein korkeammat, ja yhdistetty lainan ja vakuuden suhde (CLTV) voi olla jopa 75–85 %. Vapaat asunnot tai markkinamuutokset voivat myös vaikuttaa kiinteistötuloihin perustuviin lainoihin, joten sijoittajien on varmistettava vahva vuokrakysyntä. Näistä tekijöistä huolimatta CES-lainojen kaltaiset muut kuin omistusasuntolainat tarjoavat vertaansa vailla olevia mahdollisuuksia salkun kasvattamiseen, erityisesti ilman henkilökohtaista tulojen varmennusta ja ulkomaalaisten saatavilla olevien vaihtoehtojen vuoksi.